Winterdienst vorbereiten: Checkliste für Hausverwaltungen

Was gehört vor dem ersten Schnee auf die Checkliste einer Hausverwaltung?

Vor dem ersten Schnee sollten Sie sechs Themen geklärt haben: wer für welche Fläche zuständig ist, welche Wege zu sichern sind, wo Streugut und Geräte lagern, wohin der Schnee kommt, wer erreichbar ist und wie jeder Einsatz festgehalten wird. Die Tabelle fasst das zusammen, die Abschnitte danach erklären jeden Punkt.

Diese Checkliste stammt aus der Praxis der Objektbetreuung. Sie ist eine Empfehlung von uns, eine gesetzliche Vorgabe ist sie nicht. Wo ein Punkt auf einer Rechtsgrundlage beruht, nennen wir die Quelle im Text, alle Quellen stehen in der Liste am Ende des Beitrags. Die Spalte „Wann“ nennt bewusst keine Kalenderdaten: Der erste Schnee richtet sich nicht nach dem Kalender, deshalb gilt die Reihenfolge, nicht das Datum.

Wer ist für welche Fläche zuständig?

Zuständig sind zunächst die Verpflichteten nach der Verordnung der Gemeinde. In München sind das nach § 3 der Straßenreinigungs- und Sicherungsverordnung die Eigentümer von Grundstücken innerhalb der geschlossenen Ortslage, die an öffentliche Straßen angrenzen oder über sie erschlossen werden. Wer ein Objekt verwaltet, sollte für jede Fläche festhalten, wer sie räumt.

Die Verantwortung bleibt auch dann bei den Verpflichteten, wenn ein Dienstleister die Arbeit übernimmt. Das steht in § 3 Absatz 4 der Münchner Verordnung: Die Verpflichteten bleiben auch dann verantwortlich, wenn sie sich zur Erfüllung ihrer Pflichten Dritter bedienen. Ein Vertrag mit dem Dienstleister ändert daran nichts. Die Haftung im Schadensfall ist eine eigene Frage, dazu steht weiter unten mehr. Was im Vertrag stehen sollte, haben wir im Beitrag Winterdienst für Hausverwaltung und WEG: Was in den Vertrag gehört beschrieben.

Drei Fälle verdienen vor der Saison einen eigenen Blick. Erstens die städtische Straßenreinigung: Nach dem Infoblatt der Stadt München sind Grundstückseigentümer im Vollanschlussgebiet von der Räum- und Streupflicht der Gehwege befreit. Das Vollanschlussgebiet entspricht nach dem Baureferat in etwa dem Gebiet innerhalb und einschließlich des Mittleren Rings sowie dem Kernbereich von Pasing. Außerhalb dieses Gebiets sind sie verpflichtet, die Gehwege vor dem Grundstück zu räumen und zu streuen. Maßgeblich ist die Liste in der Straßenreinigungssatzung. Ob Ihr Objekt im Vollanschlussgebiet liegt, sollten Sie deshalb nicht am Verlauf des Mittleren Rings schätzen, sondern dort nachlesen oder bei der Stadt erfragen. Wer an die städtische Straßenreinigung angeschlossen ist, bleibt nach § 12 Absatz 1 der Verordnung trotzdem zu einem verpflichtet: Schnee, der von Gesimsen, Balkonen oder Dächern auf die Gehbahnen herabfällt oder herabgeworfen wird, ist unverzüglich zu räumen.

Zweitens Hinterliegergrundstücke. Nach den §§ 9 und 10 der Verordnung bilden Vorderlieger und Hinterlieger eine Einheit, und die Verpflichteten der Einheit regeln in einer schriftlichen Vereinbarung, in welcher Reihenfolge und in welchem Zeitraum sie ihre Leistungen erbringen. Liegt Ihr Objekt in einer solchen Einheit, gehört diese Vereinbarung zu den Unterlagen, die Sie vor dem Winter griffbereit haben sollten.

Drittens Mieter. Soll die Räum- und Streupflicht auf Mieter übertragen sein, setzt das nach dem Infoblatt der Stadt München eine klare Vereinbarung im Mietvertrag, in einem unterschriebenen Zusatzvertrag oder in der Hausordnung voraus, sofern diese Bestandteil des Mietvertrags ist. Das Aushängen eines Schneeräumplans im Treppenhaus oder der Einwurf in die Briefkästen genügt demnach nicht. Prüfen Sie deshalb vor der Saison, ob die Übertragung in Ihren Mietverträgen tatsächlich steht, und halten Sie fest, welche Flächen dann beim Dienstleister liegen. Für Ihren Einzelfall empfehlen wir die Beratung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Außerhalb Münchens kommt es auf die Regelung der jeweiligen Gemeinde an, sofern sie eine erlassen hat. Das Landesgesetz gibt dafür einen Rahmen: Nach Artikel 51 Absatz 5 des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes können die Gemeinden die Eigentümer und dinglich Berechtigten durch Rechtsverordnung verpflichten, Gehwege bei Schnee oder Glatteis während der üblichen Verkehrszeiten in sicherem Zustand zu erhalten. Der Beginn darf dabei nicht vor 6 Uhr, das Ende nicht nach 22 Uhr liegen. Wie die Gemeinde Ihres Objekts das ausgestaltet, lesen Sie bitte im Wortlaut ihrer Regelung nach. Der Beitrag zur Räum- und Streupflicht in München erklärt die Münchner Regeln im Einzelnen.

Welche Flächen und Wege müssen Sie erfassen?

Erfassen Sie jede Fläche, die bei Schnee oder Glätte betreten oder befahren wird: Gehbahn am öffentlichen Weg, Weg zum Hauseingang, Zugänge zu weiteren Eingängen, Einfahrten, Hofflächen, Zugänge zu Müllplätzen und Fahrradabstellflächen. Ein Lageplan, auf dem diese Flächen eingezeichnet sind, kann später Streit darüber vermeiden helfen, was zum Auftrag gehört.

Diese Aufzählung ist eine Empfehlung aus unserer Praxis. Welche Flächen für Ihr Objekt rechtlich zu sichern sind, ergibt sich aus der Regelung der Gemeinde. In München nennt § 5 Absatz 1 der Verordnung die Sicherungsflächen, die auf das Grundstück entfallen, und § 5 Absatz 2 verlangt, die Gehbahnen in ausreichender Breite zu räumen. Zur Breite verweist das Infoblatt der Stadt auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Februar 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 255/16). Darin heißt es, bei Gehwegen sei es von der Rechtsprechung seit jeher als ausreichend erachtet worden, einen Streifen von 1 bis 1,20 m zu räumen, sofern nicht besondere Gefahrenstellen oder stark frequentierte Stellen wie Haltestellen und Bahnhöfe betroffen sind. Ob das für jede Fläche Ihres Objekts passt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Gehen Sie die Flächen am besten gemeinsam mit dem Dienstleister ab, bevor die Saison beginnt. So klären Sie beim Termin vor Ort, was auf dem Plan nicht erkennbar ist: Stufen, Gefälle, schmale Durchgänge, Tore, Schranken und Stellen, an denen Fahrzeuge parken. Notieren Sie auch, wo Schnee von Gesimsen, Balkonen oder Dächern auf die Wege fallen kann, denn dafür nennt die Münchner Verordnung in § 12 die oben beschriebene Pflicht zum unverzüglichen Räumen.

Wir bieten dafür eine kostenlose Begehung an. Dabei sehen wir uns Ihr Objekt vor Ort an und besprechen den Umfang. Mehr dazu finden Sie unter So läuft die Zusammenarbeit und bei unseren Leistungen für Winterdienst und Grünpflege.

Wo lagern Streugut und Geräte, und wohin kommt der Schnee?

Streugut und Geräte gehören an einen festen Platz, den der Dienstleister jederzeit erreicht, und für den geräumten Schnee brauchen Sie vorab eine Fläche, die keinen Weg versperrt. Beides ist eine Frage der Organisation, die vor dem Wintereinbruch geklärt sein sollte, nicht erst am ersten Morgen mit Schnee.

Beim Lagerplatz zählt vor allem der Zugang. Ein Raum, zu dem nur eine Person den Schlüssel hat, nützt wenig, wenn diese Person im Urlaub ist. Klären Sie deshalb, wer Zugang hat, wie der Schlüssel oder Code übergeben wird und ob der Platz trocken und frei zugänglich ist. Bei uns gilt: Wir arbeiten ohne Subunternehmer, mit abstumpfendem Streumittel, und unsere Einsatzplanung richtet sich nach der Wettervorhersage, die Räumzeiten der Verordnung bleiben davon unberührt. Ob Sie das Streugut selbst bereitstellen oder der Dienstleister es mitbringt, legen Sie im Vertrag fest.

Zum Streumittel gibt die Münchner Verordnung eine klare Linie vor: Bei Winterglätte ist nach § 5 Absatz 2 mit Sand oder anderen geeigneten Mitteln zu streuen, die Anwendung ätzender Stoffe wie Streusalz ist untersagt. Das Infoblatt der Stadt nennt Sand oder Splitt. Welche Mittel für Ihre Gemeinde zugelassen sind, lesen Sie bitte in deren Regelung nach. Eine ausführliche Übersicht finden Sie im Beitrag Streumittel im Winterdienst: Was ist erlaubt, was nicht? Nach § 13 der Verordnung kann mit einer Geldbuße belegt werden, wer vorsätzlich oder fahrlässig die Sicherungsaufgaben nicht ausreichend, nicht rechtzeitig oder mit nicht zugelassenen Mitteln wahrnimmt.

Für die Schneeablage empfehlen wir, schon bei der Begehung eine Fläche festzulegen und im Lageplan zu markieren. Sie sollte Gehwege, Zugänge, Einfahrten, Hydranten, Müllplätze und Fahrradabstellflächen nicht blockieren und auch beim Tauen nicht auf die Wege zurückfließen. Das ist eine Empfehlung aus der Praxis. In den hier ausgewerteten Quellen ist dazu keine Vorgabe genannt. Ist keine Fläche vorhanden, sprechen Sie das Thema mit dem Dienstleister an, bevor der erste Schnee liegt.

Wie regeln Sie Erreichbarkeit und Vertretung?

Legen Sie eine Ansprechperson auf beiden Seiten fest, einen Meldeweg, der auch außerhalb der Bürozeiten funktioniert, und eine Vertretung für jeden Fall, in dem die Ansprechperson ausfällt. Die Rufnummer und die Vertretungsregel sollten schriftlich vorliegen, bevor die Saison beginnt, und nicht erst im Einsatz gesucht werden.

Warum das wichtig ist, zeigt der Blick auf die Fristen: In München ist nach § 5 Absatz 2 der Verordnung an Werktagen spätestens bis 7 Uhr und an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen spätestens bis 8 Uhr zu räumen, und die Maßnahmen sind bis 20 Uhr so oft zu wiederholen, wie es zur Verhütung von Gefahren erforderlich ist. Aus unserer Praxis: In dieser Zeit sollte jemand erreichbar sein, der entscheiden kann.

Für Eigentümergemeinschaften kommt die Frage der Befugnis hinzu. Nach § 27 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Nach Absatz 2 können die Wohnungseigentümer diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern. Welche Maßnahmen Ihr Verwalter im Winter allein veranlassen darf, sollten Sie deshalb vor der Saison anhand der Beschlüsse klären, etwa wenn bei starkem Schneefall zusätzliche Einsätze nötig werden.

Informieren Sie auch die Bewohner. Ein kurzer Aushang oder ein Rundschreiben mit der Frage, wer zuständig ist und an wen man Mängel meldet, spart erfahrungsgemäß Anrufe bei der Verwaltung. Der Aushang informiert, überträgt aber keine Pflicht. Bei uns haben Sie einen festen Ansprechpartner für Grünflächen und Winterdienst. Wenn Sie Ihre Objekte auf einen Blick einordnen möchten, finden Sie unter Für wen wir arbeiten eine Übersicht.

Was gehört in den Nachweis jedes Einsatzes?

In den Nachweis gehören Datum, Uhrzeit, gesicherte Fläche und eingesetztes Streumittel, dazu die Angabe, wer den Einsatz ausgeführt hat. Wichtig ist, dass der Nachweis zeitnah entsteht und Sie ihn erhalten, ohne ihn jedes Mal anfordern zu müssen. Das ist eine Empfehlung aus unserer Praxis. Eine gesetzliche Vorgabe nennen die hier verwendeten Quellen nicht.

Hintergrund ist die Kontrolle. Das Infoblatt der Stadt München empfiehlt Vermietern, die die Räum- und Streupflicht auf Mieter oder Hausmeisterdienste übertragen haben, dringend, regelmäßig zu kontrollieren, ob diese sachgerecht ausgeführt wurde, um sich im Schadensfall entlasten zu können. Nach unserer Erfahrung erleichtert ein Nachweis je Einsatz diese Kontrolle, weil Sie nachlesen können, was wann geschehen ist. Wir dokumentieren jeden Einsatz zur Absicherung Ihrer Verkehrssicherungspflicht, so steht es auch auf unserer Startseite.

Vereinbaren Sie vor der Saison, in welcher Form Sie die Nachweise erhalten, wie lange sie aufbewahrt werden und wer bei Rückfragen antwortet. In einer Eigentümergemeinschaft kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Ob Einsatznachweise dazu zählen, ist in den ausgewerteten Quellen nicht geklärt, ordnen Sie sie aber vorsorglich so ab, dass Sie sie vorlegen können.

Zur Haftung im Schadensfall nur so viel: Nach § 823 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet, wer vorsätzlich oder fahrlässig unter anderem den Körper oder die Gesundheit eines anderen widerrechtlich verletzt. Ob und in welchem Umfang das im Einzelfall auf einen Glättesturz zutrifft, beurteilt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Der Beitrag Laub im Herbst: Wer muss kehren und wohin damit? zeigt, wie sich die Pflichten schon im Herbst auf die Wege auswirken.

Was prüfen Sie, wenn Schnee oder Glätte angekündigt sind?

Sobald die Wettervorhersage Schnee oder Glätte meldet, prüfen Sie fünf Dinge: Ist das Streugut vorhanden und zugänglich, sind die Geräte einsatzbereit, sind die Wege frei von Hindernissen wie geparkten Fahrzeugen, ist die Ansprechperson samt Vertretung erreichbar, und liegt die Vorlage für den Nachweis bereit. Das Ergebnis halten Sie kurz fest.

1. Streugut prüfen: Menge, Zugang zum Lager, Schlüssel oder Code.
2. Geräte prüfen: Schaufeln, Schieber, Streuer, Beleuchtung für den frühen Einsatz.
3. Wege prüfen: Zugänge, Einfahrten und Hofflächen frei, Schneeablage nutzbar.
4. Kontakte prüfen: Ansprechperson, Meldeweg und Vertretung auf beiden Seiten bestätigt.
5. Nachweis vorbereiten: Vorlage oder Meldeweg für die Einsatzdokumentation bereit.

Die Reihenfolge entspricht dem Ablauf eines Einsatzes. Wer sie vor der Saison einmal durchgegangen ist, braucht am Abend vor dem Wintereinbruch meist nur noch einen Blick, ob alles noch stimmt. Fehlt etwas, bleibt Zeit, es zu ersetzen, bevor die Räumzeiten der Verordnung gelten.

Wenn Sie diese Checkliste für Ihre Objekte nicht allein durchgehen möchten, sehen wir uns die Flächen gerne mit Ihnen an. Die Begehung ist kostenlos und unverbindlich, und wir besprechen mit Ihnen, welche Flächen, Zeiten und Nachweise für Ihr Objekt passen. Anfragen können Sie über unser Kontaktformular stellen. Weitere Beiträge finden Sie in unserem Ratgeber.