Winterdienst für Hausverwaltung und WEG: Was in den Vertrag gehört

Was gehört in einen Winterdienstvertrag für Hausverwaltung und WEG?

In den Vertrag gehören die zu sichernden Flächen, die Einsatzzeiten, das Streumittel, der Nachweis jedes Einsatzes, die Erreichbarkeit, die Haftung und die Kündigung. Diese Punkte ergeben sich aus den Pflichten, die bei Ihnen bleiben, und aus unserer Praxis in der Objektbetreuung. Die Tabelle fasst sie zusammen, die Abschnitte danach erklären jeden Punkt.

Der Winterdienst ist für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften keine Nebensache. Die Pflichten nach der Verordnung bleiben bei den Verpflichteten, ein Dienstleister übernimmt die Ausführung. Wir empfehlen deshalb einen Vertrag, der Leistung und Nachweis genau beschreibt, statt nur „Winterdienst nach Bedarf“ zu sagen.

Zur Einordnung der Spalte „Woran Sie sich orientieren“: Wo dort eine Rechtsgrundlage steht, stammt sie aus den Quellen am Ende des Beitrags. Wo „Praxis“ steht, ist es eine Empfehlung von uns und keine Vorgabe eines Gesetzes oder einer Verordnung.

Wer bleibt verantwortlich, wenn ein Dienstleister räumt?

Verantwortlich bleibt, wer nach der Verordnung zur Sicherung verpflichtet ist. In München sind das nach § 3 die Eigentümer angrenzender und erschlossener Grundstücke, und sie bleiben nach § 3 Absatz 4 der Verordnung auch dann verantwortlich, wenn sie sich Dritter bedienen. Ein Vertrag mit dem Dienstleister ändert daran nichts.

Davon zu trennen ist die Haftung im Schadensfall. Wer wem Schadensersatz schuldet, ist eine eigene Frage, für die etwa § 823 BGB und § 280 BGB in Betracht kommen. § 3 Absatz 4 der Verordnung sagt dazu nichts. Wie weit die Haftung im Einzelfall reicht, beurteilt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.

Das Infoblatt der Stadt München sagt dazu, dass die Pflicht auf Hausmeisterdienste übertragen werden kann. Vermietern, die die Räum- und Streupflicht übertragen haben, wird dort dringend empfohlen, regelmäßig zu kontrollieren, ob die Arbeit sachgerecht ausgeführt wurde, um sich im Schadensfall entlasten zu können. Für Ihren Vertrag folgt daraus ein praktischer Punkt: Er sollte Ihnen die Kontrolle ermöglichen, etwa durch Nachweise und einen festen Ansprechpartner.

Bei einer Eigentümergemeinschaft kommt eine Besonderheit hinzu. Nach § 18 Absatz 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und nach § 9b Absatz 1 WEG wird die Gemeinschaft durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Was die Hausverwaltung dabei allein entscheiden darf, behandeln wir im letzten Abschnitt.

Wer Mieter zum Räumen verpflichten will, braucht nach dem Infoblatt der Stadt eine klare Vereinbarung im Mietvertrag, in einem unterschriebenen Zusatzvertrag oder in der Hausordnung, sofern diese Teil des Mietvertrags ist. Ein Aushang eines Schneeräumplans genügt dafür nicht. Wenn ein Dienstleister die Flächen übernimmt, sollte der Vertrag deshalb klar sagen, welche Flächen bei ihm liegen und welche bei Ihnen oder bei Mietern bleiben.

Eine Rolle spielt auch der Standort. Im Vollanschlussgebiet der Stadt sind Grundstückseigentümer nach dem Infoblatt von der Räum- und Streupflicht der Gehwege befreit. Das Gebiet entspricht nach dem Baureferat in etwa dem Gebiet innerhalb und einschließlich des Mittleren Rings sowie dem Kernbereich von Pasing, maßgeblich ist die Liste in der Straßenreinigungssatzung. Außerhalb müssen sie die Gehwege vor dem Grundstück räumen und streuen. Wie das im Einzelnen gilt, erklärt unser Beitrag zur Räum- und Streupflicht in München.

Auch wer an die städtische Straßenreinigung angeschlossen und deshalb befreit ist, muss Schnee, der von Gesimsen, Balkonen oder Dächern auf die Gehbahnen fällt, nach § 12 Absatz 1 der Verordnung unverzüglich räumen. Halten Sie im Vertrag fest, ob der Dienstleister das mit übernimmt.

Welche Flächen, Zeiten und Streumittel sollte der Vertrag festlegen?

Der Vertrag sollte jede zu sichernde Fläche einzeln benennen, die Fristen der für Ihr Objekt geltenden Regelung übernehmen und das Streumittel festlegen. In München gilt nach der Verordnung: Gehbahnen werktags spätestens bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr räumen, bei Glätte streuen und bis 20 Uhr nach Bedarf wiederholen.

Fläche für Fläche zu beschreiben lohnt sich, weil „der Gehweg“ in einer Wohnanlage mehrere Stücke meint: den Weg vom Gehweg zum Eingang, die Zugänge zu weiteren Hauseingängen, Einfahrten und Hofflächen. Ein Lageplan, auf dem diese Flächen eingezeichnet sind, vermeidet später Streit darüber, ob ein Stück zum Auftrag gehört. Das ist eine Empfehlung aus unserer Praxis. Eine Vorgabe der Verordnung ist es nicht.

Bei den Zeiten empfehlen wir, die Fristen der Verordnung Ihrer Gemeinde zu übernehmen und nicht den Rhythmus des Dienstleisters. Das Landesgesetz setzt dafür einen Rahmen. Nach Artikel 51 Absatz 5 des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes können die Gemeinden Grundstückseigentümer und dinglich Berechtigte durch Rechtsverordnung verpflichten, Gehwege bei Schnee oder Glatteis während der üblichen Verkehrszeiten in sicherem Zustand zu erhalten. Der Beginn darf dabei nicht vor 6 Uhr, das Ende nicht nach 22 Uhr liegen. Für Objekte im Umland lesen Sie die Regelung der jeweiligen Gemeinde im Wortlaut, bevor Sie Fristen in den Vertrag schreiben.

Zur Breite verlangt die Verordnung eine ausreichende Breite. Das Infoblatt der Stadt verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Februar 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 255/16). Darin heißt es, bei Gehwegen sei es von der Rechtsprechung seit jeher als ausreichend erachtet worden, einen Streifen von 1 bis 1,20 m zu räumen, sofern nicht besondere Gefahrenstellen oder stark frequentierte Stellen wie Haltestellen und Bahnhöfe betroffen sind. Ob das für jede Fläche Ihres Objekts passt, ist eine Frage des Einzelfalls. Der Vertrag sollte die Breite nicht offenlassen.

Den Auslöser legen Sie am besten ebenfalls fest. Gemeint ist der Punkt, ab dem der Dienstleister tätig wird, also bei Schneefall, bei Glätte oder aufgrund der Wettervorhersage. Wir planen den Einsatz anhand der Wetterlage statt nach starren Zeiten, so beschreibt es auch unsere Startseite. Welche Lösung Sie wählen, ist Ihre Entscheidung. Legen Sie fest, wie der Vertrag die Fristen der Verordnung berücksichtigt.

Beim Streumittel gilt in München: Nach § 5 Absatz 2 der Verordnung ist bei Winterglätte mit Sand oder anderen geeigneten Mitteln zu streuen, die Anwendung ätzender Stoffe wie Streusalz ist untersagt. Der Vertrag sollte das übernehmen und die zulässigen Mittel festschreiben. Welche Mittel in Frage kommen, haben wir im Beitrag Streumittel im Winterdienst: Was ist erlaubt, was nicht? beschrieben. Bei uns steht im Leistungsumfang abstumpfendes Streumittel.

Wie regeln Sie Nachweis und Erreichbarkeit?

Der Vertrag sollte festlegen, was der Dienstleister je Einsatz festhält und wie er es Ihnen übergibt, und er sollte eine Ansprechperson, einen Meldeweg und eine Vertretung nennen. Beides erleichtert es Ihnen, die Ausführung zu kontrollieren, die das Infoblatt der Stadt München Vermietern empfiehlt.

Für den Nachweis empfehlen wir, je Einsatz Datum, Uhrzeit, Fläche und eingesetztes Streumittel festzuhalten. Das ist unsere Empfehlung und keine Vorgabe der Verordnung. Wir dokumentieren jeden Einsatz zur Absicherung Ihrer Verkehrssicherungspflicht, so steht es auch auf unserer Startseite. Vereinbaren Sie, in welcher Form Sie die Nachweise erhalten und wie lange der Dienstleister sie aufbewahrt.

In einer Eigentümergemeinschaft kann der Nachweis zusätzlich wichtig werden. Nach § 18 Absatz 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Ob Einsatznachweise dazu zählen, beantwortet der Gesetzestext nicht. Für die Hausverwaltung ist es dennoch einfacher, wenn sie Nachweise geordnet vorliegen hat, statt sie bei jeder Nachfrage erst anzufordern.

Zur Erreichbarkeit gehört, dass klar ist, wer bei Mängeln angesprochen wird. Wenn etwa ein Bewohner meldet, dass ein Zugang nicht geräumt ist, sollte die Hausverwaltung wissen, wohin sie sich wendet und in welcher Zeit mit einer Reaktion zu rechnen ist. Eine Zeit im Vertrag zu nennen, ist Sache der Vertragspartner. Wir bieten Hausverwaltungen einen Ansprechpartner für Grünflächen und Winterdienst und einen festen Wochentag je Objekt.

Die Vertretung gehört ebenfalls in den Vertrag. Fällt die vorgesehene Person aus, muss feststehen, wer ihre Aufgabe übernimmt. Fragen Sie auch, ob der Dienstleister die Arbeiten selbst ausführt oder Dritte einsetzt. Bei uns erfolgt die Ausführung ohne Subunternehmer, so steht es auf der Startseite. Die Frage lohnt sich bei jedem Anbieter.

Was sollten Sie zu Haftung und Kündigung beachten?

Beachten Sie, dass die Verantwortung nach der Münchner Verordnung bei den Verpflichteten bleibt und der Vertrag das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Dienstleister regelt. Für die Kündigung sieht das Bürgerliche Gesetzbuch je nach Vertragsart unterschiedliche Regeln vor. Welche für Ihren Vertrag gelten, klärt eine rechtliche Prüfung.

Zur Haftung nennt das Gesetz unter anderem zwei Vorschriften, die dieser Beitrag nur wiedergibt. Nach § 823 Absatz 1 BGB ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet, wer vorsätzlich oder fahrlässig unter anderem Körper, Gesundheit oder Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt. Nach § 280 Absatz 1 BGB kann der Gläubiger Ersatz des Schadens verlangen, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt, es sei denn, er hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten. Wie weit die Haftung im Einzelfall reicht, sagt der Gesetzestext nicht, das beurteilt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.

Auch das Bußgeld ist eine Folge, die Sie kennen sollten. Nach § 13 der Münchner Verordnung kann mit einer Geldbuße belegt werden, wer vorsätzlich oder fahrlässig seine Sicherungspflichten nicht ausreichend, nicht rechtzeitig oder mit nicht zugelassenen Mitteln erfüllt. Die Höhe nennen wir nicht, weil sie in den ausgewerteten Quellen nicht steht. Prüfen Sie im Vertrag, wie Pflichten und Folgen zwischen Ihnen und dem Dienstleister verteilt sind. Das zu prüfen ist Sache einer Fachperson.

Bei der Kündigung hilft ein Blick auf die Unterschiede im Gesetz. Der Dienstvertrag verpflichtet nach § 611 Absatz 1 BGB zur Leistung der versprochenen Dienste und zur Zahlung der vereinbarten Vergütung. Für Dienstverhältnisse, die kein Arbeitsverhältnis sind, nennt § 621 BGB Fristen je nach Bemessung der Vergütung. Bei monatlicher Vergütung ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats für den Schluss des Kalendermonats zulässig.

Unabhängig davon kann ein Dienstverhältnis nach § 626 BGB von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Kündigung kann nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen, die Frist beginnt mit der Kenntnis von den maßgebenden Tatsachen. Beim Werkvertrag kann der Besteller nach § 648 BGB bis zur Vollendung des Werkes jederzeit kündigen, der Unternehmer behält dann nach Maßgabe des Gesetzes einen Vergütungsanspruch.

Welche Regeln für Ihren Winterdienstvertrag passen, hängt davon ab, wie er einzuordnen ist, und das beurteilen wir nicht. Aus der Praxis empfehlen wir, Laufzeit und Kündigungsfristen auf die Saison abzustimmen, die laut Startseite von November bis Februar reicht, und die Fristen so zu legen, dass Sie vor dem ersten Schnee Klarheit haben.

Wie läuft die Beauftragung in einer Eigentümergemeinschaft ab?

Die Gemeinschaft wird nach § 9b Absatz 1 WEG durch den Verwalter vertreten. Welche Maßnahmen er allein treffen darf, regelt § 27 Absatz 1 WEG, und die Eigentümer können das nach Absatz 2 durch Beschluss einschränken oder erweitern. Prüfen Sie deshalb die Beschlusslage, bevor Sie einen Winterdienst beauftragen.

Nach § 27 Absatz 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Ob ein Winterdienstvertrag darunter fällt, hängt vom Vertrag und von den Beschlüssen Ihrer Gemeinschaft ab. Das ist eine Frage für die Verwaltung und gegebenenfalls für eine Rechtsberatung. Jeder Eigentümer kann nach § 18 Absatz 2 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen.

Als Reihenfolge empfehlen wir diese Schritte:

1. Klären Sie, welche Flächen zum Objekt gehören und ob sie im Vollanschlussgebiet liegen oder nicht.
2. Lesen Sie die Verordnung Ihrer Gemeinde und notieren Sie Fristen und zulässige Streumittel.
3. Prüfen Sie die Beschlusslage der Gemeinschaft und holen Sie bei Bedarf einen Beschluss ein.
4. Beschreiben Sie Flächen, Zeiten, Streumittel, Nachweis und Erreichbarkeit in einer Leistungsbeschreibung, die für alle Anbieter gleich ist.
5. Vereinbaren Sie eine Begehung vor Ort, damit Flächen und Zugänge gemeinsam angesehen werden.
6. Lassen Sie Haftung, Laufzeit und Kündigung rechtlich prüfen, bevor Sie unterschreiben.
7. Kontrollieren Sie im Winter anhand der Nachweise, ob die Leistung wie vereinbart erbracht wird.

Vergleichen Sie Angebote nur dann, wenn sie dieselbe Leistungsbeschreibung zugrunde legen. Sonst vergleichen Sie unterschiedliche Leistungen. Preise nennen wir hier bewusst nicht. Wer Preise wissen möchte, fragt sie bei einer kostenlosen Begehung an.

Wir sehen uns Ihr Objekt gern bei einer kostenlosen und unverbindlichen Begehung an. Wie wir von der Anfrage bis zum festen Grüntag vorgehen, steht auf der Startseite unter Ablauf, unsere Angebote für Verwaltungen unter Hausverwaltungen und WEGs, alle Leistungen im Winterdienst ebenfalls dort. Fragen stellen Sie uns über das Kontaktformular. Weitere Beiträge finden Sie im Ratgeber für Grünpflege und Winterdienst, darunter den zum Laub im Herbst.

Stand dieses Beitrags ist der 25. Oktober 2026. Die Münchner Verordnung ist seit dem 1. Januar 2011 in Kraft, das Infoblatt des Sozialreferats trägt den Stand Januar 2025, das Bayerische Straßen- und Wegegesetz ist in der Fassung gültig ab 1. Januar 2026 abgerufen. Gesetze können sich ändern. Maßgeblich sind die aktuellen Fassungen auf den verlinkten Seiten und die Auskunft der zuständigen Stelle.